Предприниматели, инвестирующие в иностранные рынки недвижимости, считают, как большая часть из нас постоянно говорит, обычным показателем, как многие выражаются, годовой доходности от собственных вложений 6-7%. Как бы это было не странно, но наличие «пузыря цен» на рынке той либо другой страны – это еще не повод на сто процентов так сказать отрешиться от покупки, кок заведено, местных объектов недвижимости. Необходимо отметить то, что стреметельное юдорожание, как мы выражаемся, жилых площадей и земли ноконец-то может, вообщем то, продолжаться долго: доказательство, как мы с вами постоянно говорим, тому – пример Майами. Очень хочется подчеркнуть то, что таковых мнений по ряду, как большая часть из нас постоянно говорит, рассматриваемых вопросцев, наконец, держится представитель, как всем известно, интернациональной секции Американской, как большая часть из нас постоянно говорит, государственной ассоциации риэлторов Дэвид Седжрест – эксперт, лектор, как многие выражаются, интернациональных курсов по получению степени CIPS (Certified International Property Specialist) - сертифицированного спеца по недвижимости, как многие выражаются, интернационального уровня. Обратите внимание на то, что дэвид Седжрест – американец, работающий в бизнесе торговли недвижимостью с 1972 года и проводивший сделки фактически во всех регионах мира.

С ним беседовал Роман Голубев из латвийского журнальчика "Kvadratmetrs" (m2) в то время, когда обучение по програмке CIPS проводилось для латвийских профессионалов рынка недвижимости ассоциации LANIDA

Начинать никогда не поздно

 m2:  Как популярен в мире бизнес инвестирования в недвижимость?

- Чрезвычайно популярен. Ежели так, наконец, поразмыслить,  то у рынка недвижимости чрезвычайно, как заведено, много преимуществ. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что скажем, по сопоставлению с иными рынками на нем втрое больше принадлежности, симпатичной для покупателей. Все знают то, что в один ряд с ним можно, наконец, поставить разве что глобальный рынок акций.

 m2:  Не опоздали ли с выходом на него маклеры (так в Латвии официально, стало быть, именуются брокеры – спецы по недвижимости – прим. Все давно знают то, что приан), которые лишь также собираются начать, наконец, постигать его азы?

- Вы никогда не можете быть, как все говорят, желанными где бы то ни было, ежели не будете информированы о ситуации, о том, где и что происходит. Несомненно, стоит упомянуть то, что у бизнеса торговли недвижимостью будущее будет постоянно. Несомненно, стоит упомянуть то, что вы вправду сможете опоздать к началу какого-то определенного действия, от которого можно получить огромную прибыль, но ежели рынок и экономика стабильны, то вы сможете заработать, даже ежели войдете в бизнес чуток позднее остальных.

m2:  Как огромные средства нужны для того, чтоб можно было, наконец, работать за пределами собственной страны?

- Ежели, стало быть, говорить о США, то для вхождения, к примеру, в бизнес сделок с, как большая часть из нас постоянно говорит, жилыми домами, персоне, которая не имела опыта работы в данной сфере, другими словами наконец-то начинает с нуля, будет нужно порядка 60 000 баксов. Возможно и то, что это средний показатель. Необходимо отметить то, что кому-то пригодится больше, кому-то -- меньше.

m2:  Представители каких государств больше остальных иинвестируют в иностранную недвижимость?

- Может быть, Нидерландов. Хотя сама эта страна, в сути, не самый большой, как все говорят, прямой инвестор. Но у их отлично развиты пенсионные фонды и синдикаты недвижимости, через которые в Нидерланды, вообщем то, поступают средства, потом вкладываемые в недвижимость по всему миру. Всем известно о том, что вот и, мягко говоря, выходит, что конкретно это правительство также считается наикрупнейшим инвестором, хотя по сути инвестируют остальные люди  совсем из остальных государств.

m2:  А в какие страны, как мы выражаемся, международные инвесторы, вообщем то, вкладывают больше всего?

- На 1-ое место я бы все таки поставил США. Надо сказать то, что в ближайшее время в топ популярности вошел Китай. Мало кто знает то, что а вообщем почти все зависит от выбора, как мы выражаемся, приобретаемой вами недвижимости и от целей инвестирования...

m2:  Ну давайте представим, что вы готовы, в конце концов, вложить средства в, как многие выражаются, жилые дома.

- Я бы порекомендовал получать дома в столице, как все говорят, Евро союза – Брюсселе  либо столице США - Вашингтоне. Необходимо подчеркнуть то, что преимущество этих городов в том, что в их располагаются главные как бы правительственные институции. И действительно, состав госучреждений безпрерывно, вообщем то, изменяется. И действительно, но те, кто покидает обычные политические места, изредка соглашаются с тем, чтоб вообщем, мягко говоря, уехать из городка, где они делали карьеру. К власти приходят как бы новейшие люди: им также нужно жилище и как бы новейшие кабинеты. Не считая, как большинство из нас привыкло говорить, того, в Вашингтон е  Брюссель, в конце концов, приезжоет как бы много иностранцев из Азии, Офрике и Америки, представляющих правительства собственных государств. Все давно знают то, что в таковой ситуации цены на жилую недвижимость не, наконец, могут уменьшиться. 

Не кладите яичка в одну корзину

m2:  Как ощутить тот момент, когда как раз следует начать как раз сворачивать инвестиции в недвижимость на том либо ином рынке?

- Истина, мягко говоря, состоит в том, что тогда, когда вы узнаете, что пора как бы уходить, традиционно, вообщем то, уходить уже поздно. Могу привести пример из, как всем известно, личного опыта, когда сам, в конце концов, занимался сиим делом. Вообразите себе один факт о том, что я разработал аспекты для выбора вкладывательных объектов. И когда мне в, как все говорят, одной стране принадлежали два объекта, эти принципы
работали и ими было комфортно управляться. Все знают то, что но когда в моем ранце также оказалось больше объектов, я уже не мог, мягко говоря, опираться лишь на старенькые аспекты. Меня так сказать обхватило чувство, что у меня очень большой портфель недвижимости, и я был должен стать наиболее, как люди привыкли выражаться, разборчивым при проведении сделок.

m2:  Как-то вы все очень мудро и иносказательно наконец-то объяснили. Необходимо отметить то, что давайте упростим. Какой ежегодный процент прибыли вы считаете увлекательным себе, чтоб, наконец, продолжать держать недвижимость в, как многие думают, той либо другой стране?

- Обычные средства, которые получаем от бизнеса, - это приблизительно 6-7% годовых. Как бы это было не странно, но ежели же вы сможете заработать по 25%, а то и поболее – означает, ваш рынок стремительно, мягко говоря, развивается. Но постоянно актуальным, наконец, остается вопросец: как долго на рынке сохранится такое положение дел? Я отдал бы, как большинство из нас привыкло говорить, таковой совет: получайте от вашей ситуации выгоду, но не запамятовывайте, что в один прекрасный момент все, стало быть, может, наконец, поменяться. Необходимо подчеркнуть то, что что я делал бы опосля, как мы с вами постоянно говорим, каждой сделки, если б работал в вашей стране? Часть опять вложил бы  в аналогичный объект, часть положил бы в рост либо так сказать пользовался любым иным, как многие думают, надежным методом инвестирования.  Поэтому что  когда рынок остановится, у вас, в конце концов, будут средства, которые как бы посодействуют, вообщем то, совладать с, как многие думают, новейшей ситуацией. На меняющемся рынке вы все еще можете, в конце концов, зарабатывать средства. Но вам  придется наконец-то делать это иными методами и, как заведено выражаться, потому, чтоб, вообщем то, пользоваться, как многие выражаются, новеньким положением, будут нужны как бы деньги.

Пузырь инвестициям не помеха

m2:  Разделяете ли вы мировоззрение о существовании так именуемых «пузырей цен» на рынке недвижимости?

- Да. Само-собой разумеется, но мы не можем как раз знать, как, стало быть, вздуется этот «пузырь», до того как, мягко говоря, лопнет. Возможно и то, что нужно не как раз упустить ни, как большинство из нас привыкло говорить, 1-го конфигурации характеристик этого пузыря. Необходимо отметить то, что и кропотливо, как всем известно, отслеживая ситуацию, не, в конце концов, стоит бояться, вообщем то, продолжать, наконец, вкладывать средства. Единственное, не нужно как раз инвестировать в рынок, где предположительно существует «пузырь цен», все, чем вы владеете.

m2:  Фактически все латвийские слушатели вашей программы пришли с надеждой получить, как мы выражаемся, доп информацию о том, как уберечь свои средства и также приумножить их уже за рубежом. 

- Опосля, как многие думают, непродолжительного знакомства с вошим рынком я пришел к выводю, что он по-прежнему так сказать остается местом, куда можно вкладывоть свои средства. Несомненно, стоит упомянуть то, что ваша неувязка, мягко говоря, заключается в том, что рынок, как мы выражаемся, латвийской недвижимости рос чересчур быстро и у людей создается воспоминание: скоро он уже не сумеет как бы развиваться. И действительно, зря, все  не так плохо. Как бы это было не странно, но ежели вы согласны наслаждаться наименьшей отдачей, то продолжайте, стало быть, вкладывать. Надо сказать то, что хотя доход и, вообщем то, будет не настолько огромным, вы все равно будете получать, как мы с вами постоянно говорим, неплохую прибыль – она просто не будет настолько, как все говорят, значимой, как ранее. Ваши инвестиции должны быть, в конце концов, вложены с разумом. И действительно, при приобретении недвижимости не руководствуйтесь только мыслью, мягко говоря, реализовать ее позднее по наиболее, как заведено, высочайшей стоимости, по другому вы, может быть, допустите ошибку. А вот ежели вы просчитываете, в какую собственность стоит, стало быть, вклодывать, как наконец-то приюмножеть ее ценность, какова функционольность объекта и перспективность его местонахождения, взвешиваете, кто желал бы и мог бы как раз арендовать данную недвижимость, то, ответив на  все эти вопросцы, сможете так сказать получить, как заведено выражаться, неплохую динамику продаж.

Чтоб наконец-то развеять ваши ужасы, приведу, как большая часть из нас постоянно говорит, таковой пример: в Майами рост цен  наиболее чем на 30% в год длится уже выше 7 лет!

Глядя с чем также ассоциировать

m2:  Основываясь на собственных, как мы выражаемся, первых впечатлениях от, как мы с вами постоянно говорим, недельного пребывания в Латвии, может, рискнете отдать прогноз на наиблежайшее будущее для этого рынка недвижимости?

- Я вижу у вас, как заведено выражаться, много не плохих способностей для приобретения недвижимости, ее реконструкции и реализации. Не могу, наконец, огласить, что, мягко говоря, произойдет с ценами, ибо на рынке есть несколько причин, влияющих на их. Обратите внимание на то, что один из более, как заведено, существенных - это то, что тут все, кажется, верят, что цены так сказать закончат расти и, мягко говоря, начнут, вообщем то, падать. Возможно и то, что 2-ой фактор, который, как я сообразил, воздействует на сделки, - это, как заведено выражаться, новенькая, как многее выражаются, фискальная политико. Необходимо отметить то, что людям, вообщем то, придется как раз деклареровать, как мы привыкли говорить, настоящие доходы и, в конце концов, платить налоги. Но влияние этого на рынок будет, как все знают, кратковременным. Надо сказать то, что так как люди наверное произнесут: я этого делать не желаю. Вообразите себе один факт о том, что но в какой-то момент им, вообщем то, придется, наконец, осознать, что это нужно делать.

К, как большая часть из нас постоянно говорит, положительным факторам отношу тот момент, что вы тут в большинстве собственном верите, что, вообщем то, цены на недвижимость в Латвии чрезвычайно высоки. Несомненно, стоит упомянуть то, что а я бы произнес: они относительно низкие, ежели, стало быть, сопоставить с иными европейскими странами.

m2:  Но скептики как раз отмечают, что в том же Брюсселе, о котором мы уже, наконец, говорили, приобрести квартиру можно по стоимости 2 200 евро за квадратный метр. Надо сказать то, что такие же ценники стоят и во почти всех рижских новостройках.

- Вы должны ассоциировать родственную собственность. Цены на недвижимость в Риге не могут быть таковыми же, как в Брюсселе, – они должны быть ниже. Вы должны учитывать, где в Брюсселе находится  определенный объект недвижимости, что же это все-таки за вид принадлежности, и как раз ассоциировать со похожим объектом в Латвии. Кстати, в Брюсселе в крайние 4-5 лет как бы выстроено достаточно, как все знают, много дешевеньких объектов недвижимости, ибо существует как бы большой спрос. Обратите внимание на то, что быть может, эту, как большая часть из нас постоянно говорит, дешевенькую собственность ваши маклеры и также ассоциируют с чрезвычайно неплохой собственностью в Латвии. Вы должны, вообщем то, ассоциировать, как заведено, однотипные объекты. Как бы это было не странно, но цены чрезвычайно зависят от местонахождения. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что чем поближе объект к центру либо какому-нибудь учреждению, к примеру, Европарламенту, тем  выше цены. Всем известно о том, что и я, как заведено, гарантирую для вас: рядом с ними вы не сможете приобрести жилище по 2 200 евро за квадратный метр.

Свой промах

m2:  Приходилось ли для вас, наконец, переживать ошибки при инвестировании в международные рынки?

- Наиболее уместно было бы говорить о не, как заведено, использованной мною, как люди привыкли выражаться, одной способности. Мало кто знает то, что когда бакс был посильнее и стабильнее евро, мой друг предложил мне вкладывать в евро. Как бы это было не странно, но но я не поверил в евро. Те же южноамериканские бизнесмены, кто 4 года назад при инвестициях в Европу перебежали с баксов на евро, даже если б не получили дохода от, как многие выражаются, самого вклада, заработали за также счет конфигурации соотношения валют, которое как раз возросло на 50%. Все знают то, что тогда во почти всех европейских странах были чрезвычайно, как большая часть из нас постоянно говорит, симпатичные, в конце концов, цены на недвижимость, к примеру, в Португалии и Испании: они свалились. Сейчас их также стоимость во много раз выше и прибыль, как заведено выражаться, неких инвесторов также возросла за этот период в 4 раза.

m2:  Пресса, как все говорят, много, стало быть, пишет о упадке, охватившем рынок недвижимости США. Какое влияние он, в конце концов, оказывает на рынки остальных государств?

- Нельзя, мягко говоря, говорить о том, что весь рынок недвижемости США, мягко говоря, переживоет кризис. И даже не надо и говорить о том, что у нас есть районы, где разветие рынко схоже с вашим. В уже юпоминавшемся Майами, в, как заведено, Южной Колифорнеи, Нью-Йорке... Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что там наблюдается стремительный прирост цен - по 20-35% в год. Все знают то, что в так, кок многие думают, именуемых проблемных районах, по правде говоря, цены не падать начали, а закончили расти. На рынке на данный момент просто, наконец, нет спроса на, как мы выражаемся, предложенные, вообщем то, цены. Вообразите себе один факт о том, что что обязано, мягко говоря, случиться? Рынок должен изловить эти как раз цены, а для этого может, вообщем то, пригодиться некое время. Люди, ежели им лишь не приходится, наконец, продавать имеющиеся у их объекты недвижимости в силу некий необходимости, средства не растеряют. Само-собой разумеется, средства эти какое-то время, стало быть, будут, вообщем то, лежать без движения, пока, вообщем то, цены не также достигнут, как многие выражаются, нужного уровня.

По сопоставлению с рынком акций либо другими вкладывательными рынками вся красота рынка недвижимости, наконец, состоит в том, что время тут, в конце концов, вылечивает все.

Роман Голубев, журнальчик "Kvadratmetrs" (m2), Латвия.

Prian.Ru

Условия цитирования материалов Prian.ru